Tudorpark

Tudorpark

Hoofddorp- Tudorpark is een nieuwbouw project gelegen aan de zuid kant van Hoofddorp in de Haarlemmermeer. De wijk Tudorpark kenmerkt zich door de Engelse bouwstijl die aan de nieuwe duurzaamheidseisen voldoen en het brede aanbod van woningen. Tudorpark heeft naar eigen zeggen ‘voor elk wat wils’ of dat nou een gezinswoning is of een gedeelde woning het aanbod is enorm. Omdat het project al loopt sinds 2019 en nu nog steeds loopt werd er gesproken met Paul Tuijp een adviseur van Ymere in de gemeente Haarlemmermeer.

Wat waren voor de coronacrisis de grootste ontwikkelingen op de woningmarkt en hoe hebben deze invloed gehad op jullie als woningcorporatie?

‘Belangrijke ontwikkelingen of hoe de woningmarkt er ook voorstond? Er is grote krapte. Woningzoekenden zijn jaren actief aan het zoeken (dit verschilt wel per regio). In Haarlemmermeer circa 6 jaar en in Amsterdam nog 3 jaar langer (hoewel dezelfde woningmarktregio). Huishoudens worden kleiner, er is sprake van vergrijzing (langer thuis wonen), er zijn bijzondere doelgroepen zoals uitstromers uit zorginstellingen of vergunninghouders die voorrang krijgen op een woning.

Daarbij is ons investeringsvermogen een probleem. Corporaties betalen verhuurderheffing -Ymere in absolute zin het meest- die in de miljoenen loopt waardoor we minder kunnen bouwen. Aan de andere kant verwacht het Rijk wel, dat we huren betaalbaar houden en dat we vooropgaan om onze woningen gasloos en toekomstbestendig te maken. De corona crisis heeft dat beeld niet veranderd. Opvallend is wel, dat de roep om bevriezing van de huurverhoging eigenlijk onzin is: driekwart van onze ‘’klanten’’ heeft een uitkering en die wordt jaarlijks ook verhoogd. Mensen die toch in de problemen komen bieden we kortingen of uitstel.’

Hoe zie je dat terug bij de huidige projecten, speciaal het Tudorpark project?

‘Door corona zijn we ook in Tudorpark digitaal of virtueel gaan verhuren. Bezichtigingen via filmpjes en dergelijke. Natuurlijk zijn we gasloos gaan bouwen en we zien nog steeds enorme belangstelling voor de woningen. Ook veel zoekers van buiten Haarlemmermeer. De bouwkosten zijn gestegen en met de kwaliteitseisen die we aan de ‘’Tudorstijl’’ stellen is het moeilijk geworden om een goed rendement te maken. We bouwen kleiner/compacter. Minder eengezinswoningen en meer appartementen om juist kleine huishoudens te bedienen.’

Wat zijn de afspraken die Ymere heeft gemaakt met de gemeente voor de bouw van Tudorpark. Onder andere de parkeernorm, duurzame energie, prestatie-afspraken, bestemmingsplan?

‘We bouwen conform de eis om 30% sociale huurwoningen op te leveren in het totale plangebied. Helaas hanteert de gemeente nog steeds hoge parkeernormen. Dat scheelt uiteindelijk woningen. We bouwen volgens het Bouwbesluit, daar zitten geen hogere gemeentelijke duurzaamheidseisen op. Wel kwaliteitseisen dus, de Tudorstijl.In de huidige prestatieafspraken komt Tudorpark alleen terug als in het aantal woningen dat we nog opleveren. Qua bestemming is alles al rond 2010 geregeld. In 2023 hopen wij ons deel aan sociale huurwoningen op te leveren, 413 in totaal.’

 

 

 

Welke afspraken hebben jullie als woningcorporatie met de rijksoverheid bij het bouwen van een project zoals Tudorpark. Onder andere als het gaat om: verhuurdersheffing, hypotheekrenteaftrek, energielabel en het bouwbesluit?

‘We hebben geen project specifieke afspraken met het Rijk. De verhuurderheffing is een belasting op ons totale bezit met als grondslag de WOZ-waarde. Ongunstig voor Ymere in een duur gebied als de metropool Amsterdam. Hypotheekrenteaftrek is alleen voor particuliere eigenaren.

In het Klimaatakkoord krijgen corporaties een voortrekkersrol toebedeeld als het gaat om de energietransitie. Hoe we dat moeten doen is echter onduidelijk. De richtlijnen om de bestaande bouw gasloos te maken zijn daarvoor niet hard. Uiteraard bouwen we volgens het Bouwbesluit. We volgen de wet.’

Hoe hebben jullie als woningcorporatie zo een hoge positie opgebouwd rondom de begrippen: Woningwet (1901), wederopbouwwijken, groeikernen, stadsvernieuwing, liberalisering van de volkshuisvesting, energietransitie?

‘Hier snap ik niet wat je precies bedoelt met een hoge positie opbouwen. De huidige Woningwet is van 2015 en heeft ons teruggebracht naar een kerntaak van bouwen en beheren voor de sociale doelgroep. Die doelgroep is ruim 1/3e van de bevolking en daarvoor zijn we actief op uitleglocaties zoals Tudorpark. Maar we verdichten ook, zoals in het Leeghwaterkwartier in Hoofddorp. We liberaliseren een klein deel van het bezit om ook middengroepen te bedienen en zoals gezegd, we worden gezien als koplopers in de energietransitie, mar onze huurders zitten er niet op te wachten en wij kunnen het niet betalen.’

*Dit is een full quote interview

Over de auteur

Laat een antwoord achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *