Doorstroming en tekortkoming

Midden huurwoningen in de Ligusterstraat Amersfoort Foto door: Lune van den Berg

Door een administratiefout heeft gemeente Rotterdam plots 9.000 minder sociale huurwoningen. Deze woningen bleken vrije sector woningen te zijn. Nederland heeft echter een tekort aan midden huurwoningen, dit blijkt uit onderzoek van economisch adviesbureau Stec. Door het tekort kunnen veel middeninkomens niet doorstromen van uit sociale huur en loopt de doorstroming vast. Middenhuur is dus van belang, maar sociale huur ook. 

Het belang van middenhuur

Onder middenhuur vallen woningen die boven de 740 euro huur per maand kosten, maar wel onder de liberatiegrens van 1000 euro huur per maand zitten. Momenteel is middenhuur slechts vijf procent van de woningvoorraad. Volgens directeur innovatie Esther Geuting van adviesbureau Stec is dit een probleem. Op het moment zoeken namelijk ongeveer zestien procent van de woningzoekenden naar middenhuur, maar er is plek voor vijf procent.

Dit zijn mensen met een middeninkomen die wettelijk niet in een sociale huurwoning mogen zitten, maar ook geen koopwoning kunnen betalen. Voor hen is er nu geen alternatief en ze kunnen vaak geen woning vinden die bij het inkomen past.

Het WoonCongres 2019 geeft aan dat momenteel dertig procent van de zoekenden binnen de middenhuur starters zijn. Dit ziet men terug in de kernpublicatie Ruimte voor Wonen uit 2019, van de Rijksoverheid. Hierin blijkt dat de middenhuur vooral wordt bewoond door jonge stellen tot de 35 en oudere stellen vanaf 65.

Doorstroming

Volgens Esther Geuting speelt middenhuur ook een grote rol in het woningtekort in Nederland. De Rijksoverheid geeft aan dat Nederland momenteel 331.000 woningen te kort komt, dit is zes procent van de woningvoorraad. De Rijksoverheid geeft aan dat veel gemeenten en provincies aan nieuwe bouwplannen werken, maar verwacht dat een deel hiervan zal afvallen. Ze verwachten desondanks dat met deze nieuwe bouwplannen en woningen het woningtekort is terug gedwongen tot twee procent in 2030.

Volgens Geuting ligt het grootste probleem echter in de doorstroming van sociale huur naar middenhuur. Dit komt ook terug in het onderzoek van Stec. Volgens Geuting heeft geen enkel land zo veel sociale huurwoningen als Nederland. In een deel van deze woningen zitten vol met mensen die er eigenlijk niet horen, maar zij kunnen niet doorstromen.
Volgens Stec zitten woningcorporaties hier ook mee. Zij zien namelijk dat mensen noodgedwongen in hun sociale huurwoningen zitten, terwijl ze met hun inkomen in de middenhuur thuishoren.

Dit probleem is ontstaan omdat er een tijd geen inkomensgrens zat op sociale huur. Dit houdt in dat er zowel mensen met hoge als lage inkomens in aanmerking kwamen voor sociale huurwoningen. Momenteel is die inkomensgrens wel vastgesteld en ligt die voor alleenstaanden op 35.000 euro per jaar. Door de afwezigheid van de inkomensgrens zijn er destijds mensen terecht gekomen in sociale huurwoningen, die eigenlijk een midden huurwoning konden betalen. Veel van die mensen zitten nu vast, volgens Esther Geuting. “Veel van die mensen willen wel doorstromen, maar er is geen overgangsoptie. Er zijn alleen koopwoningen of dure huur en dat is voor middeninkomens niet haalbaar.”

Huurstijging

De huurstijging die Nederland in 2020 heeft meegemaakt, maakt dit niet veel makkelijker. Het is namelijk de hoogste sinds zes jaar. Het betreft een gemiddelde stijging van 2,9 procent. De huurkosten in de vrije sector zijn met 3 procent gestegen, dat is 0,3 procentpunt minder dan vorig jaar. Rotterdam en Den Haag hebben de hoogste stijging meegemaakt. Rotterdamse huurprijzen stegen met 4,1 procent en in Den Haag stegen ze met 3,6 procent. Deze twee steden hebben volgens het WoonCongres van 2019 ook een uitdaging op het gebied van middenhuur, net als veel andere stedelijke gebieden.

Stedelijke gebieden

Momenteel wonen al 64 procent van de bewoners van middenhuur in grootste veertig steden van Nederland. Volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken is het echter geen exclusief stedelijk fenomeen. In onderzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt verwacht dat de steden Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven in de periode 2019-2030 meer vraag krijgen naar middenhuur. Waarschijnlijk zullen dit voor 77 procent meergezinswoningen zijn. Rotterdam is hier al mee bezig, door sociale huurwoningen om te bouwen naar middenhuur. Volgens Geuting is deze afweging voor gemeenten ook economisch, omdat de grond meer waard kan zijn door er een koopwoning te plaatsen of duurdere huur. Er wordt ook aanstalten gemaakt om deze vraag voor te zijn. Zo heeft de provincie Utrecht aan de regio Amersfoort gevraagd om meer nieuwbouw bij te bouwen in het middensegment. Een ander voorbeeld is Rotterdam die oude en verlaten industrieterreinen laat ombouwen naar appartementen.

Gemeente Rotterdam heeft afgelopen week bekend gemaakt dat ze 9.000 minder sociale huurwoningen hebben dan eerder werd geschat. Door een fout in de administratie van het aantal woningen in de handen van woningcorporaties en het verhogen van de WOZ-waarde veranderen veel woningen van sociale huur naar vrijesectorwoningen. Deze woningen worden nu beschouwd als  middenhuur. Rotterdam wil 50.000 woningen bij bouwen, voornamelijk in het middensegment. Het aantal woningzoekenden is in Rotterdam ook toegenomen dit jaar. Volgens de Gemeente Rotterdam waren er vorig jaar 45.500 zoekenden en dit jaar zijn het er 72.000.

Esther Geuting legt uit wat nou het belang is van middenhuur en wat zij vind dat er moet worden bijgebouwd in Nederland, sociale- of middenhuur.

Over de auteur

Lune van den Berg

Een enthousiaste, brutale en leergierige journalist. Altijd op zoek naar een uitdaging en een nieuw verhaal.

Laat een antwoord achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *