Terwijl de nieuwe wet Doorstroming huurmarkt voor onder andere meer kamers had moeten zorgen in Utrecht, betekent het voor huurders vooral meer ellende. Sinds de invoering van deze wet in 2016 zien studenten langzaam maar zeker hun huurdersrechten als sneeuw voor de zon verdwijnen. Of deze situatie voor kamerhuurders zal verbeteren, is nog maar de vraag.
Elk jaar lopen de tekorten aan studentenkamers op. Zo is het aantal in Utrecht volgens de landelijke monitor huisvestiging dit jaar met 4.500 toegenomen. Een tekort van in totaal 26 500 studentenwoningen. De wetswijziging die in 2016 doorgevoerd was, had de goede bedoelingen deze tekorten te gaan verhelpen. Het zou een betere doorstroming van de huurmarkt betekenen. Meer investeerders gaan verhuren omdat een contract opzeggen als verhuurder makkelijker gemaakt werd. ’Als je weet dat je het aan iemand verhuurt en er dan niet meer vanaf komt, dan ga je minder snel verhuren’ was het idee van de partijen tijdens de invoering van deze wet.
Ondanks beweringen in de Tweede Kamer in 2015 dat tijdelijke huurcontracten niet de norm zou worden, blijkt deze wet nog altijd weinig verschil uit te maken volgens de evaluatie wet Doorstroming huurmarkt in 2021. Het aanbod is niet meetbaar groter geworden en in de evaluatie wordt duidelijk dat meer dan de helft van de particuliere verhuurders wel degelijk gebruik maakt van tijdelijke huurcontracten. Hierin wordt verder beschreven dat huurders met een tijdelijk contract deze doorstroming vooral als ’gedwongen’ verhuizingen zien. Volgens Carla Huisman, postdoctoraal onderzoeker aan TU Delft, zijn het deeloplossingen voor deelproblemen. Maar in de kamer kwam een omslagpunt: Het zou een goed idee zijn deze tijdelijke contracten helemaal legaal te maken.
Geen alternatieven
‘’Eigenlijk moeten we gewoon helemaal af van deze tijdelijke contracten. Zeker in deze tijd nu er bijna geen alternatieven meer zijn’’, vertelt Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystement. ‘’Het idee dat beleggers meer zouden gaan investeren zit men blijkbaar ook niet op te wachten, blijkt door de invoering van de zelfbewoningsplicht in vele gemeenten, zo ook in Utrecht.’’ Deze wet weert beleggers en speculanten juist om woningen op te kopen voor verhuur, om zo voor starters meer betaalbare woningen te kunnen bieden. Dat er campuscontracten of jongerencontracten bestaan, vindt Boelhouwer nog niet zo’n slechte zaak. ‘’Op deze manier kan je de mogelijkheid geven aan andere jongeren om gebruik te maken van deze studentencomplexen. Dan moet je er alleen wel voor zorgen dat jongeren voldoende inschrijfduur kunnen opbouwen voor een woning erna en dat is lang niet altijd het geval in grote steden.’’
Verschillende contracten
Hoelang een verhuurder een tijdelijk contract mag aanbieden, verschilt per type woning. Bij een zelfstandige woning mag een tijdelijk contract maximaal twee jaar duren. Voor een onzelfstandige woning, een woning met gedeelde voorzieningen zoals een keuken of badkamer, is deze maximaal vijf jaar. Dit zijn vaak kamers die gehuurd worden door studenten of jongeren. ‘’Die vijf jaar durende contracten worden regelmatig vergeten. Iedereen heeft het altijd over de contracten van zelfstandige woningen van twee jaar, maar de tijdelijke contracten voor onzelfstandige woningen zijn maximaal vijf jaar, dus zouden ook voor een jaar of een paar maanden kunnen zijn. Dat is wel een groot verschil en degelijk een probleem’’, Vertelt Carla Huisman.
Uit de evaluatie wet Doorstroming huurmarkt blijkt dat het percentage aangeboden contracten van een jaar of minder, laag ligt. Deze evaluatie is wel gebaseerd op enquêtes van particuliere verhuurders met meer dan 10 woningen. Het percentage zou kunnen afwijken op het moment dat de groep onder 10 woningen ook meegerekend wordt. Er wordt ook nog onderscheid gemaakt in een doelgroepencontract of een normaal tijdelijk contract. Zo bestaan er speciale contracten voor promovendi of internationale studenten, waarin een campusclausule verwerkt is. Vaak wordt gedacht dat studenten en jongeren met campuscontracten er wel tegenkunnen, vertelt Carla. ‘’Ze realiseren zich niet dat studenten en jongeren ook te maken krijgen met tijdelijke contracten van een onzelfstandige woning. Aan de ene kant klopt dit ook wel, je bent jong en flexibel. Aan de andere kant is het zelfs als je jong bent stressvol om tijdelijk te huren.’’ Als de afgesproken tijd verstreken is mag een tijdelijk contract momenteel niet verlengd worden. Dit zorgt er vaak voor dat huurders, ondanks ze een eventuele hogere huur willen betalen, toch moeten verhuizen omdat de verhuurder anders een bepaalde tijd contract aan moet bieden.
Intern doorverhuizen
Om studenten toch weer een tijdelijk contract aan te kunnen bieden, kunnen manieren worden bedacht door particuliere verhuurders om deze wet te omzeilen. Een voorbeeld hiervan is het opstellen van onduidelijke contracten die niet wetsgeldig zijn of het laten intern doorverhuizen van studenten zodat deze een nieuw contract bepaalde tijd kan tekenen voor een andere kamer. Dit zag Naut (22), oud-bewoner van een pand op de Zamenhofdreef in Overvecht ook gebeuren. ‘’Dat mijn hele studentenhuis door die tijdelijke contracten uit elkaar gevallen is, is één ding. Maar na negen maanden in je kamer gewoond te hebben, bieden ze enkele bewoners aan om ergens door te verhuizen binnen het pand. Dit omdat ze je dan een nieuw contract aanbieden en ze weer de prijs omhoog kunnen gooien. Soms vragen ze rustig vijftig euro meer dan de al veel te hoge huurprijs die je betaald.’’ Bij de vraag of hij ooit een keer verhaal heeft gehaald bij zijn verhuurder, antwoordt Naut dat hij ze wel eens aan de lijn heeft gehad. ‘’Ik kreeg toen het antwoord: Om van die huurders te vermijden die dan naar de huurcommissie gaan. Vertelde hij toen aan de telefoon. Ik stond daar wel een beetje perplex van.’’ De verhuurder is gevraagd om een reactie, maar wilde hier verder niet op reageren en vertelde dat zij niets doen wat buiten de wet valt.
De Huurcommissie, gevestigd in Utrecht merkt dit ook. ‘’Als we horen dat het over tijdelijke huurcontracten gaat, moeten we erg voorzichtig werken. We kunnen deze contracten controleren op feitelijke onjuistheden, maar vaak kunnen we verder weinig doen, omdat tijdelijke huurcontracten legaal zijn’’ ,vertelt Bob aan de andere kant van de lijn. ‘’Als we feitelijke onjuistheden, of een te hoge huur ontdekken in een contract is het ook maar de vraag of een student dit wil aanvechten. De student verliest hierdoor vaak zijn kamer, doordat een huisbaas deze niet verlengt’’.
Weinig aandacht
Tot nu toe zijn er in de Tweede Kamer twee rondetafelgesprekken tot nader orde uitgesteld over deze kwestie. De eerste keer door het coronavirus, de tweede omdat er op dat moment een ander debat plaatsvond. ‘’Het was eigenlijk wel heel beschamend. Ik was uitgenodigd voor ook het tweede rondetafelgesprek, maar er kwamen zoveel politici niet opdagen dat de inhoud niet besproken kon worden’’ vertelt Carla. Wel zegt ze sinds het afronden van haar proefschrift over de Nederlandse onzekerheid in de huursector, er zaken ten goede zijn veranderd qua bewustzijn. ‘’Zo heb ik onder andere meegewerkt aan bepaalde onderzoeken met Investico, Trouw en de NOS. Ik hoop dat mensen hierdoor er bewust van worden dat problemen in de huursector niet alleen om de prijs of beschikbaarheid van een woning gaan, deze factoren hangen allemaal samen en zo ook de tijdelijke contracten.’’