Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur zijn volgens Forum voor Democratie 76.471 woningen uit de private huurmarkt verdwenen. Dat aantal blijkt te kloppen. Maar kan die verkoopgolf ook aan de wet worden toegeschreven?

Een betaalbare huurwoning vinden is voor veel jongvolwassenen een uitdaging. Om huurders beter te beschermen trad op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur (WBH) in werking. Daarmee werd de huurprijsregulering uitgebreid naar het middensegment.

Forum voor Democratie (FVD) is kritisch op de gevolgen. In het artikel ‘Wet Betaalbare Huur sloopt huurmarkt’ schrijft de partij dat sinds de invoering van de wet volgens Kadastercijfers per saldo 76.471 woningen uit de private huurmarkt zijn verdwenen. FVD wijst daarbij niet alleen naar de WBH, maar ook naar onder meer veranderingen in box 3, de overdrachtsbelasting en andere regelgeving.

Waar komen die 76.471 woningen vandaan?

Het getal komt uit een analyse van Vastgoed Belang, een vereniging van particuliere verhuurders. De organisatie heeft daarvoor verschillende gegevens van het Kadaster bij elkaar opgeteld en komt sinds de invoering van de WBH uit op 76.471 woningen.

Een eigen berekening op basis van openbare kwartaaldata van het Kadaster leverde aanvankelijk een ander resultaat op. Van het derde kwartaal van 2024 tot en met het tweede kwartaal van 2026 gingen volgens die tabel per saldo 53.520 woningen van huur naar koop.

Onderzoeker Matthieu Zuidema bevestigt dat de 76.471 klopt. Het verschil ontstaat doordat Vastgoed Belang ook transacties met tweede woningen meetelt die niet in het eerste tabel stonden. Het Kadaster rapporteert die tweede woningen afzonderlijk; alleen al in het tweede kwartaal van 2026 werden naar schatting ruim 2.200 verhuurde tweede woningen verkocht en ongeveer 230 gekocht.

Met ‘verdwenen’ wordt bovendien niet bedoeld dat de woningen letterlijk weg zijn. Het gaat om uitponding: een investeerder verkoopt een huurwoning aan iemand die er zelf gaat wonen. De woning verschuift daarmee van de huur- naar de koopmarkt.

De verkoopgolf begon eerder

Dat het getal klopt, betekent nog niet dat de Wet betaalbare huur al deze verkopen heeft veroorzaakt. De ontwikkeling was namelijk al vóór 1 juli 2024 zichtbaar.

In de eerste helft van 2024, toen de wet nog niet van kracht was, registreerde het Kadaster al 21.500 verkopen tegenover 10.600 aankopen door private investeerders. De bestaande voorraad van private verhuurders nam in die periode met ongeveer 11.000 woningen af, exclusief onder meer nieuwbouw en transformatie.

Ook de regering concludeerde in een integrale analyse van de huurmarkt dat het nog te vroeg was om de effecten van recente maatregelen afzonderlijk vast te stellen. Naast huurregulering spelen onder andere fiscaliteit en veranderde economische omstandigheden een rol.

Het recentere onderzoek naar het investeringsklimaat in de middenhuur van SEO Economisch Onderzoek kijkt eveneens breder dan alleen huurregulering en onderzoekt het samenspel tussen regelgeving, fiscaliteit en economische omstandigheden.

‘De wet helpt niet mee’

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, bevestigt in een telefonisch interview dat het lastig is om één oorzaak aan te wijzen. Peter Boelhouwer zegt, ‘Sinds 2021/2022 zijn er verschillende fiscale en woningmarktmaatregelen die een rol spelen.’ Hij wijst onder meer op het verdwijnen van fiscale voordelen, veranderende regels en de onzekerheid die dat bij beleggers veroorzaakt.

De Wet betaalbare huur heeft volgens Boelhouwer wel invloed gehad op de keuze van verhuurders om woningen te verkopen, maar kan niet los worden gezien van die andere ontwikkelingen. Zijn korte samenvatting: ‘De wet helpt niet mee.’

Oordeel: cijfer klopt, oorzaak is niet één op één vast te stellen

De 76.471 woningen die FVD noemt, kloppen. Het Kadaster bevestigt het aantal en de berekening van Vastgoed Belang is te herleiden tot Kadastergegevens.

Maar de koppeling met de Wet betaalbare huur vraagt nuance. De uitponding was al vóór de invoering van de wet gaande en zowel het Kadaster, de regering als Boelhouwer wijzen op meerdere oorzaken. De WBH heeft volgens Boelhouwer wel bijgedragen aan de ontwikkeling, maar uit de 76.471 kan niet worden afgeleid hoeveel woningen specifiek door deze wet zijn uitgepond.