‘Je verdient soms meer met een jaar wonen dan met een jaar werken’, zei econoom Jona van Loenen op 19 september in Het Parool, in gesprek over vermogensongelijkheid en de rol van koopwoningen. Volgens van Loenen profiteren huiseigenaren van stijgende woningwaarde zonder daarvoor te hoeven werken, hij noemt dit ‘onverdiend inkomen’. De uitspraak roept de vraag op of iemand in een jaar daadwerkelijk meer vermogen kan opbouwen door een stijgende woningwaarde dan iemand in datzelfde jaar verdient met werken.

De cijfers

Volgens cijfers van het CBS/Kadaster waren bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 4,2 procent duurder dan een jaar eerder. Tussen gemeenten lopen de verschillen sterk uiteen. Koploper is Oost Gelre (+20,9 procent), gevolgd door Voorst (+19,4), Pekela (+16,2), Tubbergen (+14,8) en Noardeast-Fryslân (+14,3). Gekoppeld aan de gemiddelde transactieprijs per gemeente in 2025 levert dat op: Oost Gelre ongeveer 84.900 euro waardestijging in één jaar, Voorst ongeveer 109.400 euro, Pekela ongeveer 46.700 euro, Tubbergen ongeveer 70.600 euro en Noardeast-Fryslân ongeveer 47.500 euro.

Ter vergelijking: het mediane persoonlijke jaarinkomen van werkenden lag in 2024 op 46.200 euro bruto, het modale inkomen voor 2026 op 48.000 euro bruto en het gemiddelde jaarinkomen van werkenden op 54.400 euro bruto. In alle vijf gemeenten evenaart of overtreft de berekende waardestijging het mediane en modale inkomen; in Oost Gelre, Voorst en Tubbergen ligt de waardestijging zelfs boven het gemiddelde jaarinkomen.

Voor Pekela blijkt bovendien dat zelfs de rijkste buurt van de gemeente een gemiddeld inkomen per inwoner heeft van 36.800 euro, ruim onder het landelijke mediane werknemersinkomen. Dat maakt aannemelijk dat daar daadwerkelijk mensen wonen wiens huis in een jaar meer waard wordt dan zij verdienen.

Twee kanttekeningen: we combineren de prijsstijging van het afgelopen jaar met de gemiddelde transactieprijs over heel 2025, omdat recentere prijsniveaus per gemeente nog niet beschikbaar zijn. Uit landelijke kwartaalcijfers blijkt dat de prijsstijging het afgelopen jaar is afgevlakt, van ruim 10 procent begin vorig jaar naar zo’n 5 procent begin dit jaar. De bedragen in dit artikel zijn dus eerder voorzichtig dan overdreven. Daarnaast is de waardestijging van een huis een onbelaste, ongerealiseerde winst, terwijl salaris een bruto bedrag is waarover nog belasting wordt betaald.

De deskundige

Voor duiding is gesproken met Dirk Brounen, hoogleraar Housing & Household Finance aan Maastricht University.
Volgens Brounen was de uitspraak van Van Loenen in het verleden vaker waar dan nu: ‘Stap je nu in een gemeente waar de prijzen sterk stijgen, dan maak je op papier winst, maar heb je daar in de praktijk niets aan zolang je niet verkoopt. Verkoop je wel, dan moet je met de opbrengst ook weer een nieuwe woning kopen die ook in waarde is gestegen, waardoor het voordeel grotendeels wegvalt.’ Ook onderhoud komt voor eigen rekening, het Nibud rekent daarvoor doorgaans zo’n 1 procent van de woningwaarde per jaar.

Het scenario is volgens Brounen in theorie mogelijk in gemeenten met de hoogste waardestijging, maar dan gaat het vrijwel altijd om mensen die er al lange tijd wonen en dus al langer van de stijgende waarde profiteren. Iemand die nu instapt voor bijvoorbeeld een woning van een miljoen euro, heeft daarvoor een hypotheek nodig. ‘Hiervoor mag je ongeveer vier keer je jaarsalaris lenen, waardoor het jaarsalaris juist weer hoger uitvalt dan de waardestijging.’

Voor ongeveer 90 procent van de Nederlanders gaat de vergelijking volgens Brounen sowieso niet op, vooral door de kosten die aan woningbezit kleven. ‘In theorie kan het scenario dus kloppen, maar in de praktijk komt het zelden voor.’ Brounen plaatst de claim bovendien in een bredere context. ‘Het gaat volgens Van Loenen vooral over babyboomers, die de afgelopen decennia sterk hebben geprofiteerd van stijgende huizenprijzen niet over de gemiddelde Nederlander van nu.’

Conclusie

De cijfers laten zien dat een woning in één jaar meer in waarde kán stijgen dan iemand in datzelfde jaar aan loon verdient, en in Pekela wijst het regionale inkomensniveau erop dat dit ook echt voor bewoners daar kan gelden. Toch is het scenario volgens Brounen vooral theoretisch. Het geldt bijna uitsluitend voor langdurige bewoners van gemeenten met de sterkste prijsstijgingen, niet voor de gemiddelde Nederlandse huiseigenaar  en al helemaal niet voor iemand die er nu pas een huis zou kopen. De claim van Van Loenen is dus deels onwaar, voor de grootste groep in Nederland, maar toch mogelijk waar voor een kleine groep langdurige bewoners in snel duurder wordende regio’s.