De energierekening blijft stijgen, terwijl woningen in Utrecht steeds duurder worden. Voor veel huishoudens betekent dat een dubbele druk: hoge maandlasten en weinig ruimte om te investeren in een duurzamer huis. Waar sommige wijken juist profiteren van nieuwe, goed geïsoleerde woningen en lagere energiekosten, wonen in andere buurten juist de mensen met de hoogste rekeningen in de oudere, minder energiezuinige huizen.

Om die ongelijkheid tastbaar te maken, pakken we twee fictieve huishoudens. Deze huishoudens zijn samengesteld op basis van patronen die we in de data terugzagen.

Groep A: woont in een relatief dure koopwoning. Het huishouden heeft een hoger inkomen en een woning met een gunstig energielabel. Dankzij goede isolatie blijft de energierekening laag. Dat zorgt voor financiële ruimte: ruimte om te investeren in zonnepanelen of verdere verduurzaming. Elke stap verlaagt de maandlasten opnieuw en vergroot tegelijkertijd de waarde van de woning.

Groep B: bevindt zich aan de andere kant van het spectrum. Dit huishouden woont in een goedkopere woning, vaak ouder en slechter geïsoleerd. Het energielabel is laag, de energierekening hoog. Juist doordat een groot deel van het inkomen opgaat aan vaste lasten, ontbreekt het geld om te investeren in isolatie of andere energiebesparende maatregelen. De rekening blijft stijgen, terwijl de woning achterblijft.

Deze twee fictieve groepen laten zien wat in veel Utrechtse wijken structureel gebeurt: wie al sterker staat, kan blijven investeren en profiteren van verduurzaming. Wie kwetsbaar begint, loopt het risico vast te raken in een vicieuze cirkel van hoge kosten en beperkte mogelijkheden.

Steeds vaker wordt verduurzaming gepresenteerd als de oplossing: betere isolatie, lagere energiekosten en een kleinere klimaatvoetafdruk. Maar verduurzamen is dus niet voor iedereen even vanzelfsprekend. Toch ontstaat er een probleem dat we nu energiearmoede noemen.

Energiearmoede ontstaat wanneer huishoudens een relatief groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan energie, terwijl zij wonen in slecht geïsoleerde woningen. Wie weinig verdient en in een tochtige woning woont, kan de energierekening moeilijk verlagen, ook niet door zuiniger gedrag Rijksoverheid. Energiearmoede is daarmee geen individueel falen, maar een structureel probleem dat nauw samenhangt met wonen.

Dat roept een fundamentele vraag op: in welke mate beïnvloedt het energielabel de verkoopprijs van koopwoningen in Utrecht? En leidt de verduurzaming van de woningmarkt tot nieuwe vormen van sociaaleconomische ongelijkheid binnen de stad?

In dit artikel onderzochten we hoe energiezuinigheid, woningwaarde en ongelijkheid samenkomen, en wat dat betekent voor bewoners van verschillende Utrechtse wijken.

Energielabels

Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, op een schaal van A (zeer zuinig) tot G (zeer onzuinig). Het label is gebaseerd op onder andere: isolatie, type verwarming, ventilatie en de aanwezigheid van duurzame installaties zoals zonnepanelen RVO, 2026 . Oorspronkelijk was het energielabel bedoeld als informatie voor kopers en huurders, maar de afgelopen jaren is het steeds belangrijker geworden in de woningmarkt.

Die groeiende betekenis heeft alles te maken met kosten en risico’s. Een woning met een beter energielabel verbruikt minder energie en heeft daardoor lagere maandelijkse lasten. Voor huishoudens betekent dat meer financiële ruimte, voor banken en andere financiers betekent het een lager risico. Dat vertaalt zich direct naar de waarde van een woning en de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Sinds recente aanpassingen in de leennormen kunnen kopers van energiezuinige woningen vaak een hogere hypotheek krijgen dan kopers van vergelijkbare, maar minder zuinige woningen.

Het energielabel is daarmee meer dan een technisch kenmerk geworden. Het beïnvloedt niet alleen de energierekening, maar ook de woningwaarde en de financiële kansen van huishoudens. In een krappe woningmarkt kan een beter label het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen of tussen doorstromen en vast blijven zitten.

De rol van banken

Tijdens het onderzoek viel op dat banken en hypotheekverstrekkers huiseigenaren actief stimuleren om een nieuw energielabel aan te vragen, soms zelfs kosteloos. Wij vroegen ons af waarom banken dit deden en kwamen erachter dat dit niet alleen gebeurt uit maatschappelijke betrokkenheid, maar ook aan sluit bij de financiële en strategische belangen van banken.

Sinds de aanpassing van de hypotheekleennormen speelt het energielabel een steeds grotere rol bij het bepalen van de maximale hypotheek. Woningen met een beter energielabel hebben lagere maandelijkse energiekosten, waardoor huishoudens meer financiële ruimte hebben voor hypotheeklasten. Banken mogen daarom bij energiezuinige woningen een hogere hypotheek verstrekken. Voor hypotheekverstrekkers betekent dit dat zij meer kunnen uitlenen tegen een lager financieel risico volgens een onderzoek van Banken.nl.

Daarnaast helpt het vastleggen en verbeteren van energielabels banken om hun eigen klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen te behalen, dit staat in een onderzoek van Vastgoed Business School . Volgens hun zijn banken verplicht om te rapporteren over de duurzaamheid van hun hypotheekportefeuille. Een portefeuille met meer energiezuinige woningen telt mee als ‘groener’, wat gunstig is binnen ESG-rapportages en Europese duurzaamheidskaders. Door klanten te ondersteunen bij het aanvragen of verbeteren van een energielabel, kunnen banken relatief snel vooruitgang boeken op papier.

Het aanbieden van gratis energielabels en verduurzamingsadvies is daarmee een strategische keuze: het verlaagt risico’s, vergroot de hoeveelheid die geleend kan worden en draagt bij aan de duurzaamheidsdoelen van de bank. Het is dan ook een klassiek voorbeeld van greenwashen, banken geven veel om het halen van hun duurzaamheidsdoelstellingen en veel minder aan het gevolg en belang van hun klanten.

Tegelijkertijd roept deze ontwikkeling vragen op over ongelijkheid, aangezien huishoudens met minder financiële middelen vaak minder mogelijkheden hebben om hun woning te verduurzamen en daarmee minder profiteren van deze voordelen.

Bevindingen 

Uit het onderzoek dat wij hebben uitgevoerd bleek het energielabel in de Utrechtse woningmarkt veel meer dan een technisch kenmerk op papier. Het beïnvloedt niet alleen hoeveel energie een huishouden verbruikt, maar werkt door in woonkosten, woningwaarde en financiële kansen. Woningen met een beter energielabel hebben gemiddeld lagere energierekeningen, zijn meer waard en bieden bewoners meer ruimte om opnieuw te investeren in verduurzaming.

Tegelijkertijd laat de data zien dat verduurzaming de bestaande verschillen vergroot. Niet alleen tussen Utrechtse wijken, maar ook tussen huishoudens. In buurten waar woningen al duur zijn en relatief goede energielabels hebben, versterken verduurzamingsmaatregelen elkaar: lagere lasten, hogere woningwaarde en betere toegang tot financiering. In wijken met oudere, slechter geïsoleerde woningen gebeurt het tegenovergestelde.

Zonder gericht beleid dreigt verduurzaming zo een nieuwe ongelijkheidsfactor te worden. Niet iedereen profiteert in dezelfde mate van de energietransitie. Wie al goed zit, komt verder vooruit. Wie kwetsbaar begint, loopt het risico steeds verder achter te raken. De vraag voor Utrecht is daarmee niet alleen hoe snel de stad verduurzaamt, maar ook voor wie.

Om inzicht te krijgen in de relatie tussen energielabels en woningwaarde zijn de verzamelde data geanalyseerd en gevisualiseerd. De analyse richt zich op drie kernvariabelen: het energielabel van woningen, de WOZ-waarde en de ligging binnen Utrechtse wijken. Door deze gegevens te combineren, wordt zichtbaar of energiezuinigheid samenhangt met hogere woningwaarden en of die samenhang verschilt per wijk.

In Lombok gaan relatief lage energielabels samen met hoge WOZ-waarden. De wijk bestaat grotendeels uit oudere woningen die minder energiezuinig zijn, maar door hun populaire ligging toch een hoge waarde hebben. Dit laat zien dat een slechte energieprestatie niet altijd samengaat met een lage woningprijs.

In Lunetten zijn woningen met een beter energielabel gemiddeld meer waard dan woningen met een lager label. Hier lijken verduurzaming en woningwaarde hand in hand te gaan, wat wijst op een directe samenhang tussen energieprestatie en financiële waarde. Echter zien we hier ook dat het huis met de het hoogste energielabel, helemaal niet duurder is dan een gemiddeld huis met energielabel B.  

In Leeuwesteyn gaan hoge energielabels samen met een hoge WOZ-waarde per vierkante meter. Dit past bij het beeld van een relatief nieuwe wijk, waar energiezuinige woningen aantrekkelijk zijn voor kopers.

Over de hele stad Utrecht laat de data een duidelijk patroon zien: woningen met een beter energielabel hebben gemiddeld een hogere WOZ-waarde per vierkante meter. Dit bevestigd dat energiezuinigheid steeds zwaarder meeweegt in de waardering van woningen. 

In deze visualisatie is te zien hoeveel invloed het bouwjaar op het energielabel heeft. Hier kan uit op gemaakt worden dat oudere huizen vaak een lager energielabel hebben.

Groepvergelijking

Om te laten zien wat deze cijfers in de praktijk betekenen, vertalen we de data naar twee voorbeeldgezinnen. Ze zijn fictief, maar hun woningen en cijfers komen rechtstreeks uit de data. Samen laten ze zien hoe verduurzaming kan uitpakken, of juist niet.

Groep A woont in Leeuwensteyn. Het gezin bezit een nieuwe woning met energielabel A++++. De woning is volledig verduurzaamd: goede isolatie, zonnepanelen en een energiezuinig verwarmingssysteem. De energierekening is 0 euro per jaar en blijft dat ook in de komende jaren.

De woning heeft nu een waarde van €1.399.000. Op basis van de ontwikkeling van vergelijkbare woningen in de wijk stijgt die waarde in vijf jaar tijd naar €4.570.634 Niet alleen groeit het vermogen op papier, ook de maandelijkse lasten blijven laag. De besparing op energie kan opnieuw worden geïnvesteerd, bijvoorbeeld in extra verduurzaming of andere woonwensen. Het huis wordt zo steeds meer een financieel vangnet.

Aan de andere kant van de stad woont Groep B, in Lunetten. Dit gezin woont in een bovenwoning met energielabel D. De woning is ouder en matig geïsoleerd. Verduurzamen zou helpen, maar vraagt een investering die nu niet haalbaar is.

De woning is momenteel €172.000 waard en groeit in vijf jaar naar €326.549, een stijging, maar van een heel andere orde. Waar het verschil echt zichtbaar wordt, is in de energiekosten. Nu betaalt dit gezin op basis van hun energiebehoefte ongeveer €463,28 per jaar aan energie. Over vijf jaar zal dat bedrag oplopen tot €2.246,23 per jaar, deze prijs is berekend door de stijgende trend van de energieprijs van de afgelopen jaren aan te houden.

Waar Groep A profiteert van lage lasten en stijgend vermogen, ziet Groep B de maandelijkse kosten oplopen. Het geld dat nodig is om te verduurzamen kan op deze manier ook niet meer opzij gezet worden.

Deze twee woningen laten zien wat de cijfers op al aantoonde: Wie middelen heeft om een energiezuinige woning te kopen, profiteert dubbel. Wie dat niet heeft, betaalt de prijs, letterlijk, elke maand opnieuw.

Het onderzoek maakt duidelijk dat verduurzaming, bedoeld als oplossing, het risico draagt om ongelijkheid te verdiepen. De vraag is daarom niet of we moeten verduurzamen, maar hoe voorkomen we dat verduurzaming een privilege wordt in plaats van een gezamenlijke vooruitgang.

Dataverantwoording

Van 8.000 muisklikken tot één helder beeld 

Een goed verhaal begint met een goede vraag, maar in de datajournalistiek begint het echte werk pas bij het antwoord. Want data is zelden kant-en-klaar. Voor ons onderzoek naar de duurzaamheid en woningwaarde in Utrecht stad, van het historische Lombok tot het gloednieuwe Leewensteyn, moesten we diep graven. 

De visualisatie hieronder toont de route die wij hebben afgelegd. Het is geen rechte lijn van A naar B, maar een proces van delven, filteren en poetsen. Omdat essentiële gegevens zoals de WOZ-waarde niet via een openbare manier (API) beschikbaar waren, bouwden we onze eigen digitale gereedschappen. Een speciaal geschreven Python-script moest aan de slag om handmatig data te oogsten. 

Om een idee te geven van de omvang: dit kostte ons bijna 8.000 digitale handelingen. Dat staat in tijd gelijk aan het achter elkaar kijken van de eerste zes Star Wars-films. Het resultaat is een unieke dataset die drie totaal verschillende wijken (oud, middel, nieuw) met elkaar verbindt. Hieronder ziet u hoe we van duizenden losse puzzelstukjes tot vier schone datasets zijn gekomen.  

 

Wat de cijfers wel (en niet) vertellen 

Zoals het schema hierboven laat zien, is datajournalistiek vooral de kunst van het weglaten. Om tot betrouwbare conclusies te komen, moest de ruwe data door een strenge ‘wasstraat’. 

We hebben bewust gekozen voor een 2020-filter: energielabels van vóór dat jaar zijn verwijderd omdat de meetmethodes sindsdien strenger en betrouwbaarder zijn geworden. Ook hebben we bedrijfsruimtes en objecten zonder woonbestemming gefilterd om de focus zuiver op de woningmarkt te houden. 

Toch is transparantie over wat we niet zien minstens zo belangrijk. Deze kwantitatieve analyse toont patronen op wijkniveau, maar negeert sociaal-economische factoren zoals inkomen of bewonersgedrag (“onzichtbare factoren”). Daarnaast is de WOZ-waarde een gemeentelijke schatting, geen harde verkoopprijs. 

Belangrijk om te onthouden bij het lezen van onze resultaten: Correlatie is geen causaliteit. Een hoog energielabel hangt vaak samen met een hogere woningwaarde, maar is nooit de enige oorzaak; locatie en woningtype spelen een onlosmakelijke rol. Door de WOZ-waarde te delen door het woonoppervlakte (prijs per m²), hebben we de impact van duurzaamheid zo eerlijk mogelijk proberen te isoleren, ongeacht de grootte van de woning.