CULEMBORG – Nieuwe cijfers laten zien dat de druk op de woningmarkt in Culemborg iets is afgenomen, maar starters merken daar nauwelijks iets van. Voor jonge woningzoekenden blijft het lastig om een betaalbare woning te vinden, waardoor velen zich afvragen of ze moeten blijven wachten in de stad of hun zoektocht naar omliggende gemeenten moeten voortzetten.
De cijfers komen uit een recente berekening van gebiedsontwikkelaar BPD naar de woningmarkt, waarin Culemborg wordt vergeleken met soortgelijke gemeenten. Daaruit blijkt dat de woningdruk de afgelopen jaren iets is gedaald. Toch betekent dat niet automatisch dat woningzoekenden meer kansen ervaren.
‘Als de druk enorm hoog is en hij wordt iets minder, voelt hij nog steeds hoog,’ zegt Werner Konings, beleidsmedewerker volkshuisvesting van de Gemeente Culemborg. De verlichting op de woningmarkt is voor veel mensen nog nauwelijks merkbaar, legt hij uit.
Bouw blijft achter
Een belangrijke oorzaak ligt bij de woningbouwproductie. In recente plannen was het doel om ongeveer 300 woningen per jaar te realiseren, maar in de praktijk bleef dat aantal achter. In een van de afgelopen jaren werden uiteindelijk ongeveer 155 woningen gebouwd. Meerdere factoren spelen daarbij een rol, vertelt Konings. Netcongestie, stikstofregels en stijgende bouwkosten maken het lastiger om projecten snel te realiseren. Ook duren woningbouwprojecten vaak lang.
‘Woonbeleid is een soort mammoetanker,’ benadrukt Konings. ‘Op het moment dat je iets bijstuurt, zie je het effect vaak pas jaren later. Het kan tien jaar duren voordat een project dat je nu bedenkt daadwerkelijk op de markt komt.’
Starterswoningen veranderen
De gemeente probeert bij nieuwe projecten zoveel mogelijk betaalbare woningen te realiseren. In de koopsector ligt de focus op woningen onder ongeveer 250.000 euro. Door de stijgende bouwkosten verandert echter het type woning dat voor dat bedrag gebouwd kan worden. Waar starters vroeger voor een vergelijkbare prijs een kleine rijwoning konden kopen, gaat het nu vaker om kleinere appartementen of studio’s.
‘Vroeger praatten we over een starterswoning van ongeveer 150.000 euro, met twee slaapkamers en een tuintje,’ zegt Konings. ‘Nu praat je voor 250.000 euro vaak over een studio van 30 of 40 vierkante meter.’ Om toch betaalbare woningen te realiseren kijkt de gemeente naar alternatieve woonvormen, zoals kleine appartementen, rug-aan-rugwoningen en tiny houses.
Twijfels bij starters
Niet alle starters zien die oplossingen als een aantrekkelijk perspectief. Sanne (25), een starter in Culemborg die momenteel in een huurwoning woont, volgt de ontwikkelingen met interesse maar ook met kritiek. ‘Ik werk hier en mijn hele leven speelt zich hier af,’ zegt ze. ‘Het liefst zou ik hier blijven wonen.’ Toch twijfelt ze of de woningen die voor starters worden ontwikkeld aansluiten bij wat jonge kopers zoeken.
‘Een klein appartement zou misschien nog kunnen,’ zegt ze. ‘Maar die tiny houses waar soms over wordt gesproken vind ik eigenlijk schandalig. Ze zijn heel klein en vaak nog steeds duur. Daar kun je moeilijk een toekomst op bouwen.’ Veel starters kijken niet alleen naar hun eerste woning, maar ook naar de mogelijkheid om later een gezin te starten, zegt ze.
Moeilijke positie op de markt
Starters hebben een lastige positie op de woningmarkt, erkent de gemeente. Vooral in de sociale huursector kunnen jonge woningzoekenden moeilijk aan een woning komen. Veel starters hebben nog weinig inschrijftijd, waardoor ze niet snel in aanmerking komen voor sociale huur. Tegelijkertijd zijn koopwoningen vaak te duur.
‘De stap van sociale huur of vanuit geen woning naar een koopwoning is voor veel starters praktisch onmogelijk,’ zegt Konings. Wel ziet de gemeente dat de woningmarkt langzaam iets verandert. Huizen blijven soms langer te koop staan dan enkele jaren geleden, toen woningen vaak al verkocht waren voordat het bord in de tuin stond.
Voorrang voor eigen inwoners
Om starters meer kansen te geven probeert de gemeente nieuwbouwwoningen zoveel mogelijk toe te wijzen aan eigen inwoners. Daarmee krijgen mensen die al in de stad wonen voorrang op kopers van buiten de gemeente.
Tegelijkertijd verhuizen mensen uit duurdere steden naar Culemborg. Zij verkopen bijvoorbeeld hun woning in Utrecht en kunnen met dat geld in Culemborg relatief groter wonen. Dat kan leiden tot een zogenoemd waterbedeffect, legt Konings uit: mensen uit dure steden trekken naar kleinere gemeenten, waardoor de druk daar weer toeneemt.
Blijven of vertrekken
Voor starters blijft daardoor een belangrijke vraag: wachten op een woning of uitwijken naar een andere gemeente. Sanne begrijpt dat sommige leeftijdsgenoten die keuze inmiddels moeten maken. ‘Als je hier echt wilt blijven wonen, moet je soms veel geduld hebben,’ zegt ze.
De gemeente probeert woningzoekenden daarom inzicht te geven in toekomstige bouwprojecten en de planning daarvan. Uiteindelijk blijft de keuze bij de woningzoekenden zelf. ‘Je kunt kijken naar wat er gebouwd gaat worden en wanneer,’ zegt Konings. ‘Maar mensen moeten uiteindelijk zelf beslissen of ze daarop willen wachten of ergens anders gaan zoeken.’
Bekijk hier het portret waarin Lawa Saoud in gesprek gaat met de beleidsadviseur volkshuisvesting Werner Konings van de Gemeente Culemborg. Hij verteld hoe de woningcrisis zich in Culemborg vertoond en hoe hij als beleidsadviseur te werk gaat.
