De koopprijzen van woningen in Hilversum liggen structureel boven het landelijk gemiddelde. Volgens recente cijfers van onder andere het CBS ligt de gemiddelde verkoopprijs in Nederland rond de €428.000, terwijl in Hilversum vergelijkbare woningen vaak aanzienlijk duurder uitvallen. De oorzaak? Een combinatie van schaarste, ligging, natuurschoon en voorzieningen. Zowel experts als inwoners wijzen op een structureel probleem: te weinig aanbod voor een te grote vraag.
Centrale ligging, groene omgeving en internationale aantrekkingskracht drijven prijs op
De woningmarkt in Hilversum wordt gekenmerkt door een blijvend hoge vraag en een beperkt aanbod. Makelaar Robbert Spiering, al ruim twintig jaar actief in de regio, noemt het een logisch gevolg van economische principes. “Hilversum ligt ontzettend centraal. Mensen die in Utrecht of Amsterdam werken, kunnen hier prima wonen. De treinverbinding is uitstekend,” legt hij uit. Ook de natuur speelt een grote rol: “Waar je ook woont in Hilversum, je bent altijd dichtbij bos of hei. Dat is uniek.”
Daar komt bij dat Hilversum de afgelopen jaren aantrekkelijk is geworden voor internationale expats. “Zij komen hier vanwege de goede internationale scholen en voorzieningen. Dat versterkt de druk op de woningmarkt nog verder,” aldus Spiering. In combinatie met het ruime woningaanbod qua type – van kleine starterswoningen tot villa’s van meerdere miljoenen – ontstaat er een dynamiek waarbij steeds meer mensen op hetzelfde huis bieden. Het gevolg: stijgende prijzen, jaar op jaar.
Ook inwoners zoals Stan van Zadelhof herkennen de aantrekkingskracht. Hij verhuisde in 1998 vanuit Amsterdam naar Hilversum. “We ontdekten pas na onze komst hoe mooi het hier is: bos, heide, water, en toch overal dichtbij. Voorzieningen zoals sportclubs, zwembaden en goede scholen maken het aantrekkelijk voor gezinnen.” Hij merkt bovendien op dat Hilversum door veel omliggende gemeenten wordt gezien als de centrale voorzieningengemeente, wat het woonverkeer vergroot.
Voor starters en jonge gezinnen is een koopwoning onhaalbaar geworden
Toch kent deze ontwikkeling een schaduwzijde. Starters en jonge gezinnen met een modaal of iets hoger inkomen komen nauwelijks nog in aanmerking voor een koopwoning. Spiering: “Op dit moment is het alleen nog haalbaar voor mensen met een goede portemonnee. Startersleningen helpen soms, maar uiteindelijk werkt dat prijsopdrijvend. Als iedereen meer te besteden heeft, wordt er ook meer geboden.”
Van Zadelhof maakt zich zorgen over de toekomst voor zijn kinderen. “Zelf hebben wij destijds vrij eenvoudig kunnen kopen, maar dat is nu totaal anders. Zonder fors eigen geld of hulp van ouders wordt het vrijwel onmogelijk. Niet alleen in Hilversum, maar in heel Nederland.”
Daarnaast is de doorstroming beperkt. Oudere inwoners blijven vaak lang in hun woning wonen, en er komen nauwelijks nieuwe huizen bij. “We bouwen gewoon niet genoeg bij,” zegt Van Zadelhof. “En als we al willen bouwen, liggen er obstakels zoals stikstofregels. Dat remt alles af.”
Geen daling verwacht
Ondanks renteverhogingen, oorlog op het continent en een pandemie, blijft de woningmarkt in Hilversum opvallend stabiel. “Die markt is robuust,” stelt Spiering. “In 2008 zagen we dat niemand meer durfde te kopen, maar dat is nu anders. Mensen willen dolgraag een huis, en zijn bereid veel te betalen.” Hij ziet dan ook geen aanwijzingen voor een prijsdaling. “Ik zou het niet durven voorspellen, maar er is op dit moment geen enkele reden om te denken dat het snel minder wordt.”
Volgens hem is de enige echte oplossing het vergroten van het aanbod. “Het marktmechanisme werkt pas weer eerlijk als vraag en aanbod dichter bij elkaar komen. Zolang we niet voldoende woningen bijbouwen, blijft deze krapte bestaan.”
Ook Van Zadelhof pleit voor structurele oplossingen. “Er moet echt bijgebouwd worden. Betaalbare woningen, niet alleen voor gezinnen maar ook voor starters en ouderen die willen doorstromen. Zolang dat niet gebeurt, blijft de druk op plaatsen als Hilversum extreem hoog.”
