Woningmarkt sluit kopers steeds eerder uit: ‘Je bent al te laat voordat je begint’

Een eigen analyse van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laat zien dat woningprijzen in Nederland overal stijgen, maar zich niet overal even snel ontwikkelen. In de Randstad loopt de prijsontwikkeling structureel harder op dan daarbuiten, waar prijzen ook flink stijgen. Dat verschil vertaalt zich in de praktijk naar een andere woningmarkt. Binnen de Randstad raken kopers steeds vaker al buitenspel voordat ze een woning überhaupt kunnen bezichtigen.

Wie nu een huis zoekt, merkt dat verschil direct. Lars Piron is actief op zoek naar een koopwoning en kijkt zowel binnen als buiten de Randstad. ‘In de Randstad moet je echt meteen reageren’, zegt hij. ‘De concurrentie is bizar hoog. Woningen zijn zo weg. Buiten de Randstad is het ook lastig, maar voelt het iets minder extreem.’

De analyse is gebaseerd op CBS-data over gemiddelde verkoopprijzen van koopwoningen in de gemeenten Utrecht en Eindhoven. Daaruit blijkt dat woningprijzen in beide steden sterk zijn gestegen, maar niet in hetzelfde tempo.

In Eindhoven ging het in dezelfde periode van ongeveer 87.000 naar bijna 470.000 euro in 2025 (zie tabel 1).

In Utrecht steeg de gemiddelde woningprijs sinds 1995 van ruim 85.000 euro naar meer dan 549.000 euro in 2025 (zie tabel 2)

Hoewel de prijzen in beide steden fors oplopen, ontwikkelt de markt zich in Utrecht sneller. Dat verschil heeft gevolgen voor hoe kopers de markt ervaren. Waar prijzen harder stijgen, neemt de druk op het aankoopproces toe en wordt de tijd om te reageren korter.

Dat merkt Piron in de praktijk. ‘Soms heb ik het idee dat ik al achterloop voordat ik überhaupt kan reageren’, zegt hij. ‘Bezichtigingen zitten al vol of de woning is eigenlijk al zo goed als weg.’ Het moment waarop hij begon te twijfelen aan zijn kansen, herinnert hij zich nog goed. ‘Ik reageerde super snel op een appartement en werd alsnog niet eens uitgenodigd voor een bezichtiging.’

Een makelaar van LEF Makelaars in Utrecht laat weten dat die snelheid de afgelopen jaren alleen maar is toegenomen. Starters spelen volgens hem steeds minder een rol in het biedproces en worden vaker overvleugeld door kopers met meer financiële middelen. Bieden zonder voorwaarden en overbieden zijn eerder regel dan uitzondering geworden.

Ook buiten de Randstad verandert de woningmarkt zichtbaar. Bowin van Gils van Hypodomus Makelaar Eindhoven ziet dat de prijsontwikkeling in Eindhoven in rap tempo richting het niveau van de Randstad beweegt. ‘Je ziet dat je steeds meer in de richting komt van de Randstadprijzen’, zegt hij.

Toch verschilt de dynamiek van de markt. Volgens Van Gils wisselt de samenstelling van kopers sterk. ‘Je ziet dat internationals en expats vaak een grote rol spelen in wie er koopt’, zegt hij. ‘Maar als die tijdelijk wegvallen, ontstaat er weer wat meer ruimte voor jonge Nederlandse koppels.’ Die schommelingen maken de markt buiten de Randstad minder voorspelbaar, maar soms wel iets toegankelijker.

Voor woningzoekenden vertaalt dat verschil zich vooral in keuzes. ‘In de Randstad kijk ik eigenlijk onder wat ik echt wil’, zegt Piron. ‘Kleinere woningen, slechtere locaties, gewoon omdat alles zo duur is.’ Buiten de Randstad ligt dat anders. ‘Daar durf ik iets realistischer te zoeken naar wat ik echt wil.’

Toch schuift ook daar de grens op. ‘Het gaat steeds meer om wat je kunt betalen’, zegt hij. ‘Je wensen verdwijnen naar de achtergrond.’ Uiteindelijk kiest hij, net als veel andere kopers, voor betaalbaarheid boven locatie. ‘Locatie voelt als een luxe die je je niet kan veroorloven.’

De analyse laat zien dat de woningmarkt niet alleen krapper wordt, maar ook ongelijker. Waar prijzen overal stijgen, gebeurt dat in de Randstad sneller en met grotere gevolgen voor wie wil instappen.

Gemiddelde verkoopprijzen geven bovendien niet altijd het hele beeld, omdat het type woningen dat wordt verkocht per jaar kan verschillen. Daarom is in deze analyse ook gekeken naar de ontwikkeling van prijzen over tijd. De volledige datasets en bijbehorende tabellen zijn in dit artikel opgenomen.