Zeist – In heel Nederland blijft het aantal nieuwbouwwoningen stijgen. Behalve in Zeist, waar de bouwproductie sinds 2015 juist is gedaald. Wat is er misgegaan – en wat betekent dat voor alternatieve woonvormen zoals Tiny houses?

In tijden van woningnood zou je verwachten dat gemeenten alles op alles zetten om woningen bij te bouwen. Maar uit cijfers blijkt dat Zeist al tien jaar lang achterblijft. Sinds 2015 daalt het percentage nieuwbouwwoningen in de gemeente gestaag, terwijl het landelijk gemiddelde juist stabiel groeit. In 2014 voerde Zeist met 1,37% nog de regio aan, ver boven het landelijke gemiddelde van 0,63.

Maar sindsdien is het beeld veranderd. Met uitzondering van een korte piek in 2019 (1,61%), zakt het percentage structureel. In 2023 en 2024 kwam Zeist uit op respectievelijk 0,28% en 0,25%. Bunnik scoorde in diezelfde jaren aanzienlijk hoger: 0,46% en 1,22%. Blijkt uit cijfers van het CBS.

Woongroen: “De particuliere sector kreeg in recente jaren meer ruimte en middelen.”

“In Zeist zijn nog kansen, maar je moet wel onderscheid maken tussen waardevol en minder waardevol groen,” zei directeur-bestuurder Danny Visser eerder dit jaar in Zeistermagazine. “Kijk minder stringent naar de rode contour. Er zijn plekken waar je best de hoogte in kunt. Verdichten is soms een betere oplossing dan uitbreiden.”

Volgens Visser speelt ook geld een rol: “De particuliere sector kreeg in recente jaren meer ruimte en middelen. Voor sociale bouw is dat lastiger. De gemeente moet zich echt hard maken voor 30 procent sociale huur én voldoende middenhuur.” Dan kan Woongroen verder bouwen.

De reden voor de piek in 2019 is volgens Woongroen, de woningcorporatie van Zeist, makkelijk te verklaren. Ze wijzen op meerdere recente projecten: Vogelwijk fase 3a, Kerckebosch fase 5, en de herontwikkelingen van Griffensteijn en de Joost van den Vondellaan. Maar volgens de organisatie ligt de échte uitdaging elders.

Alternatief: tiny houses

Terwijl Zeist worstelt met het realiseren van voldoende nieuwbouwwoningen, biedt het tiny house-project een alternatief voor traditionele, grootschalige woningbouw. Ger Jue woont al twaalf jaar in zijn kleine, zelf betaalde woning op een terrein dat de gemeente nu wil herontwikkelen. Het plan is om de tiny houses te vervangen door flats, hoewel er ook wordt gesproken over mogelijke verplaatsing van de bewoners.

“Ik heb 40.000 euro betaald voor mijn huis. Voor starters is het perfect,” zegt Jue. “Waarom zouden mensen niet in een tiny house willen wonen? Zoveel ruimte heb je ook weer niet nodig. Ik wil juist meer jongeren betrekken bij deze manier van wonen. Het is betaalbaar en duurzaam.”

Jue krijgt steun van Carlo Fiscalini, raadslid voor NieuwDemocratischZeist. “Tiny houses zijn een kleinschalig, betaalbaar alternatief voor de woningnood in onze regio. De ruimte die we in Zeist hebben, moeten we slimmer gebruiken. In plaats van massale nieuwbouwprojecten, kunnen we juist dit soort woonvormen verder ontwikkelen. Ze passen bij de huidige tijdgeest van duurzaamheid en flexibiliteit.”

Fiscalini benadrukt dat de aanpak van woningbouw in Zeist niet alleen om het bouwen van huizen moet gaan, maar ook om het betrekken van inwoners bij de besluitvorming: “Als we het anders organiseren, kunnen we woningbouw combineren met betrokkenheid van de mensen die er wonen. Dit begint bijvoorbeeld met luisteren naar tiny house-bewoners zoals Ger.”

Wat zijn de oorzaken?

De oorzaken van de stagnerende bouwproductie lijken meervoudig. Uit gesprekken en analyse komen de volgende oorzaken.

• Streng ruimtelijk beleid: Zeist is een groen gekleurde gemeente en beschermt haar natuur- en erfgoedgebieden streng. Dit beperkt de uitbreidingsmogelijkheden.
• Minder bouwgrond: Vergeleken met buurgemeenten als Bunnik of Utrecht is er relatief weinig direct beschikbare ruimte.
• Landelijke belemmeringen: Regels rond stikstof, natuurbeheer en bezwaarprocedures maken woningbouw complexer.
• Particuliere bouwsector: De particuliere bouwsector heeft meer investeringsmogelijkheden in het verleden gehad dan de sociale sector.

Woongroen positief

Waar Zeist tot 2015 vooropliep, is het nu een van de zwakkere schakels in de regionale woningproductie. Bunnik, een kleinere buurgemeente, scoort in recente jaren juist boven het landelijk gemiddelde. Zeist blijft daar ruim onder. Met de woningcrisis in Nederland is de nood hoog voor nieuwe woningen – met misschien het fenomeen van tiny houses als alternatief.

Maar Woongroen blijft positief. “We hebben projecten klaarstaan en de woningen komen er echt voor Zeist.”