ZEIST – Van villadorpen tot wijken met hoogbouw en kleine rijtjeshuizen. De gemiddelde WOZ-waarde in Zeist ligt ruim boven het landelijk gemiddelde, maar de verschillen tussen wijken zijn groot. Wat betekent dat voor starters die een woning zoeken?

 Geschreven door Fem Brouwer

De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een woning die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld, op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en kenmerken zoals ligging, grootte en bouwjaar. Wanneer de WOZ-waarden sterk stijgen, worden koopwoningen minder betaalbaar voor starters. Hoewel de WOZ-waarde niet hetzelfde is als de uiteindelijke verkoopprijs, geeft deze wel een goed beeld van de verschillen in woningwaarde tussen gemeenten en wijken.

Waarom ligt de WOZ-waarde in Zeist zo hoog?

Zeist heeft een hoog gemiddelde als het gaat om de WOZ-waarden. De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland bedraagt €398.000 per woning. In de gemeente Zeist ligt dat gemiddelde op €555.000 per woning. Daar zijn verschillende verklaringen voor. Zeist ligt in regio Utrecht en erg centraal in Nederland. Daardoor is de gemeente goed bereikbaar, wat de vraag naar woningen vergroot. Daarnaast zijn er relatief veel grote en vrijstaande woningen, vertelt makelaar Mandy Fremouw van DIRK Makelaars in Zeist. ‘In Zeist bevinden zich een aantal wijken die je eigenlijk villadorpen kunt noemen, wijken met grote vrijstaande woningen en ruime percelen.’

Er wordt geen gemiddelde WOZ-waarde bepaald voor een regio als:

–             de woningvoorraad kleiner is dan 20 woningen

–             er voor minder dan 20 woningen een WOZ-waarde bekend is

–             er voor minder dan 85 procent van de woningen een WOZ-waarde bekend is.

De gemiddelde woningwaarde wordt bepaald met de waardepeildatum van voorgaand jaar, bijv:

– 2025: waardepeildatum 1 januari 2024

Wijken waar geen gegevens over bekend zijn

• Blikkenburg e.o.

• Verspreide huizen Austerlitz

• Huis ter Heide-Zuid

• Huis ter Heide-Noord

• Sterrenberg

Grote verschillen tussen wijken

Er zijn in Zeist hele uiteenlopende woningen. In wijk Bosch en Duin staan grote villa’s en vrijstaande woningen. Hier ligt de gemiddelde WOZ-waarde op €1.405.000 per woning. Zeist kent echter ook wijken zoals Vollenhove en De Clomp, met hoogbouw, rijtjeswoningen en kleine appartementen. Hier ligt de gemiddelde WOZ-waarde op €255.000-€266.000 per woning. Dit is een aanzienlijk verschil.

Starters zoeken naar betaalbare woningen, ook in omliggende gemeenten

De druk op de woningmarkt is de laatste jaren flink gestegen. De vraag is erg hoog, het aanbod is laag, dus de prijzen nemen toe. Dit zorgt ervoor dat het voor starters steeds moeilijker wordt om een plek op de woningmarkt te vinden. Ook in de gemeente Zeist is dit lastig. Fremouw geeft aan dat er wel nog mogelijkheden zijn voor starters in Zeist: ‘In Vollenhove zijn nog woningen die ‘betaalbaar’ zijn, maar ook in het centrum bevinden zich kleine appartementen, wel zullen die snel naar 30-50 vierkante meter gaan.’

Het makelaarsbedrijf uit Zeist ziet ook dat mensen toch wel uitwijken naar andere gemeenten. ‘Dit zien we niet alleen bij starters maar we zien eigenlijk bij de hele linie dat mensen uitwijken door de hoge woningprijzen’, zegt Fremouw. Ze geeft aan dat er rondom Zeist veel andere duurdere gemeenten zijn, denk aan Houten, Driebergen, Doorn en ook uiteraard het centrum van Utrecht. Mensen willen dan wel eens uitwijken naar Soest, Leersum of Amerongen, daar zijn woningen volgens Fremouw vaak net iets beter betaalbaar.

Meer kansen in de toekomst?

Tegelijkertijd is Fremouw optimistisch: ‘Het afgelopen jaar hebben we weer meer woningen verkocht aan starters.’ Daarnaast geeft ze aan dat de concurrentie op de markt begint af te nemen, het wordt rustiger op de markt. De hypotheekrente is gestegen, waardoor kopers minder kunnen lenen. Daardoor neemt de concurrentie op de woningmarkt af. ‘Alles hangt met elkaar samen. Ontwikkelingen in de wereld en in de economie hebben altijd directe invloed op de woningmarkt’, aldus Fremouw.