Spoorlawaai heeft geen eenduidig effect op woningprijzen, blijkt uit recent onderzoek van studenten van de Hogeschool Utrecht. Waar in sommige wijken nabijheid van het spoor samenhangt met lagere woningwaarden, blijkt dat effect elders nauwelijks zichtbaar of zelfs omgekeerd. “Het tekort op de woningmarkt maakt mensen minder kritisch.”
Door: Kellen Gortemaker, Hiddes Hezemans, Fabiënne van Wijaarda en Sam Wesselink
Ko van Rijn (71) woont al zijn hele leven langs het spoor in Bunnik. Het geluid hoort bij zijn dagelijks leven. “Ik sta er niet meer bij stil,” zegt hij. Toch merkt hij dat nieuwe bewoners anders reageren. “Die klagen soms na een paar weken al. Dan denk ik: ‘stel je niet aan’.”
De aanbevolen geluidsdrempel voor treinverkeer ligt op 54 decibel. Dat blijkt uit onderzoek van de World Health Organization (WHO). Een huis in een omgeving met meer lawaai kan leiden tot hinder en slaapverstoring bij bewoners.
Volgens het Actieplan omgevingslawaai hoofdspoorwegen 2024-2029 van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat liggen na verwachting in 2026 nog altijd 110.300 woningen langs hoofdspoorwegen in Nederland boven de door de Wereldgezondheidsorganisatie aanbevolen geluidsdrempel.
Lokale verschillen
Uit het onderzoek van studenten van de Hogeschool Utrecht blijkt dat spoorlawaai niet in elke gemeten wijk dezelfde invloed heeft op woningprijzen. Voor het onderzoek zijn in totaal drie wijken onderzocht: één in Maarssen, één in Houten en één in Bunnik.
In Maarssenbroek hangt een hoger geluidsniveau door treinverkeer samen met lagere woningwaarden. Woningen met meer treinlawaai zijn hier gemiddeld minder waard. Daarbij is rekening gehouden met verschillen in woning- en perceelgrootte. In Houten speelt het gemeten geluidsniveau geen aantoonbare rol bij de woningprijs.
Het meest opvallend zijn de uitkomsten in Bunnik. Daar lijkt het spoor de woningprijzen te verhogen. Zowel een kleinere afstand tot het spoor als een hogere gemeten geluidsbelasting gaan samen met hogere woningwaarden.
Klik hier om te zien hoe geluidsoverlast door treinen de WOZ-waarde van woningen per wijk beïnvloedt. De visualisatie laat de effecten zien voor fictieve woningen met gemiddelde kenmerken, zodat het gemiddelde effect van extra decibels duidelijk wordt geïllustreerd.
Een NS-trein rijdt vlak achter de achtertuinen in Bunnik
Dat betekent niet dat lawaai hier als prettig wordt ervaren, bevestigt Frank Verveer, makelaar en voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in Utrecht. “Het tekort aan woningen op de woningmarkt maakt mensen minder kritisch. In de praktijk zien we dat het tekort het hoogst is in Bunnik. Daar wordt bijna niks gebouwd. Kopers nemen de eventuele geluidsoverlast voor lief”, vertelt Verveer.
Volgens de makelaar drijft de ligging van station Bunnik de woningprijzen verder op, dankzij de goede spoorverbindingen met de rest van Nederland.
“In Maarssenbroek liggen de woningprijzen lager door het verschil in woningtype en is het woningtekort minder groot. Bovendien is het spoor ouder, rijden er meer treinen en ligt het meer open, waardoor het geluid beter hoorbaar is. Daarom is de invloed van spoorlawaai op de woningprijzen hier relatief het hoogst”, aldus Verveer.
In Houten worden wel woningen gebouwd, maar net als in Bunnik zorgt het woningtekort ervoor dat geluidsoverlast niet terug te zien is in de woningprijzen.
De makelaar woont zelf dicht bij het spoor in Houten. “Als ik zomers in de tuin zit, hoor ik af en toe een trein. Daar wen je aan.” Volgens hem is het spoor in Houten stil, omdat het spoor relatief nieuw is. Daarnaast is het station afgeschermd om geluidsoverlast tegen te gaan.
Vroeger trilden de kopjes nog op tafel, maar nu hoor ik het niet eens Ko van Rijn
Dat het effect van spoorligging op woningprijzen niet eenduidig is, herkent ook Van Rijn. Hoewel hij pal naast het spoor woont, ervaart hij meer overlast van de nabijgelegen snelweg. “Dat constante geraas hoor je dag en nacht,” zegt hij. “De trein komt en gaat.”
Volgens Verveer is de invloed van spoorlawaai voor iedereen anders. Waar de ene koper het spoor liever mijdt, maakt het voor de ander weinig uit. Makelaars houden daar volgens hem nauwelijks rekening mee. “Bij grootschalige nieuwbouwprojecten met woningen zowel aan als verder van het spoor zijn de huizen direct langs het spoor doorgaans niet goedkoper”, vertelt hij. Wel kiezen mensen volgens hem, als ze de keus hebben, liever eerst een huis verder van het spoor. Maar uiteindelijk vinden ook de woningen pal langs het spoor gewoon een koper. Kopers kiezen daarnaast liever een huis bij het spoor met een tuin op het zuiden dan een woning verder weg met een tuin op het noorden.
Ook banken wegen geluidsoverlast niet mee bij het verstrekken van een hypotheek. “Tenzij er risico is op funderingsschade. De bank kijkt vooral naar de duurzaamheid van een woning en niet naar de nabijheid van het spoor,” aldus Verveer.
Maatregelen
Om geluidsoverlast van spoorwegen tegen te gaan, nemen ProRail, provincies en gemeenten maatregelen. Volgens het Actieplan omgevingslawaai hoofdspoorwegen 2024-2029 van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat wordt vanaf 55 decibel gekeken of er maatregelen nodig zijn. Het gaat om overwegingen, niet om automatische uitvoering.
In totaal legt ProRail de komende jaren (2024-2029) tenminste 13 kilometer geluidschermen aan en voorziet 128 kilometer spoor van raildempers. Deze inventarisatie is echter een momentopname. De genoemde omvang van deze maatregelen wordt daarom mede beïnvloed door het tempo waarin de geluidssanering en verbeteringsprojecten aan hoofdspoorwegen worden uitgevoerd.
In de geluidbelastingkaart die in 2027 zal worden vastgesteld en die betrekking heeft op de geluidsituatie van 2026, wordt duidelijk wat de effecten van de uitgevoerde maatregelen zijn geweest.
Benieuwd hoe we het effect van geluidsoverlast van treinen hebben berekend per wijk? Klik hier, stap aan boord van onze onderzoeks-trein en reis mee langs de impact van treinlawaai op de WOZ-waarde van huizen. Bij elke halte ontdek je een stap van ons onderzoek: van de eerste keuzes en dataverzameling tot de analyses en de uiteindelijke resultaten. Klik op de link, neem plaats in de coupé en laat je meenemen door de data. Elke halte brengt je dichter bij het verhaal achter de cijfers.
