CULEMBORG – De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Culemborg ligt al enkele jaren hoger dan het landelijke gemiddelde. Zo bedroeg de landelijke gemiddelde WOZ-waarde van een woning in 2025 398.000 euro, terwijl deze in Culemborg op 419.000 euro lag. Dat blijkt uit onderzoek van het CBS. Deze stijging heeft grote gevolgen voor doorstromers.

De WOZ-waarde wordt elk jaar vastgesteld door de gemeente via de Belasting Samenwerking Rivierenland (BSR). Deze waarde bepaalt hoeveel een woning waard is en wordt gebruikt voor de berekening van belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing. De WOZ-waarde heeft dus direct invloed op de kosten voor de eigenaar. Belangrijk om te weten is dat de WOZ-waarde altijd een jaar achterloopt.

Onderstaande staafdiagram toont de procentuele stijging van de gemiddelde WOZ-waarde in Culemborg ten opzichte van een jaar eerder, ter vergelijking met het landelijke gemiddelde.

Oorzaak stijging

De WOZ-waarde is in 2025 met 8,8 procent gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Die stijging heeft meerdere oorzaken, zoals de toenemende instroom van kopers uit Utrecht en het aantrekkelijke voorzieningenniveau in Culemborg, vertelt Pim van Veen, register-makelaar en taxateur bij P!M Wonen. ‘Er zijn hier twee goede middelbare scholen. Wat ook heel belangrijk is, is dat er een station is. Daarnaast is het een open gemeenschap en zijn veel mensen enthousiast over de kleinschaligheid van de stad. Waar je ook bent, je bent zo in het buitengebied of bij de uiterwaarden. Dat zijn belangrijke voordelen, maar ze zorgen ook voor een stijging van de woningwaarden.’

Gevolgen voor doorstromers

De verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt in Culemborg wordt geleidelijk gezonder dan in de afgelopen jaren. Toch is het voor senioren in de wijk Voorkoop nog steeds lastig om door te stromen naar een woning met gelijkvloerse voorzieningen of een appartement, omdat dit type woningen nauwelijks beschikbaar is. ‘De wijk Voorkoop bestaat grotendeels uit woningen uit de jaren zeventig. Veel bewoners zouden graag naar een appartement verhuizen. Daardoor zouden hun grote eengezinswoningen vrijkomen voor de markt. Maar voor deze groep doorstromers is er simpelweg te weinig aanbod. Hierdoor blijven veel senioren langer in hun huidige woning wonen. Dat heeft ook andere gevolgen. Ze investeren minder in hun woning, omdat ze verwachten binnenkort te verhuizen. Daardoor blijft ook de verduurzaming van deze woningen achter,’ legt Van Veen uit.

Daarnaast heeft de taxatiewaarde invloed op de doorstroming van de jongere generatie. Zij kunnen doorgaans maximaal lenen tot het bedrag waarvoor een woning wordt getaxeerd. Hoe hoger de taxatiewaarde, hoe moeilijker het soms wordt om een passende woning te financieren. Daardoor blijven veel jonge huishoudens langer in hun huidige woning wonen, omdat de hoge huizenprijzen het vrijwel onmogelijk maken om iets anders te vinden. Woningen onder de 300.000 euro zijn namelijk nauwelijks beschikbaar.

Toekomst

De verwachting is dat de WOZ-waarden in Culemborg de komende jaren verder zullen stijgen, zolang de huizenprijzen hoog blijven. Volgens Van Veen wordt de WOZ-waarde namelijk bepaald aan de hand van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. ‘Om de WOZ-waarde per 1 januari 2026 te bepalen, kijkt het taxatie-instituut naar de verkoopprijzen van woningen in de directe omgeving. Als er in januari 2026 een huis voor veel geld wordt verkocht, beïnvloedt dat direct de WOZ-waarde van alle omliggende woningen.’ Daardoor kunnen woningeigenaren ook in de toekomst rekening houden met hogere WOZ-waarden en mogelijk stijgende lokale lasten. Tegelijkertijd blijft de vraag bestaan hoe de woningmarkt voldoende doorstroming kan creëren voor zowel senioren als de jongere generatie.