De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Culemborg is de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld. In 2015 lag de gemiddelde WOZ-waarde nog rond de 213.000 euro. In 2025 is dat gestegen naar 419.000 euro. Dat blijkt uit gegevens van AlleCijfers.nl op basis van CBS- en WOZ-data die zijn verzameld voor dit onderzoek.
Voor starters heeft die ontwikkeling gevolgen. Dat merkt ook Irene Keet-Boswinkel (37). Zij kocht in 2021 samen met haar vrouw een woning in Culemborg. Als zij vandaag opnieuw starter zou zijn, denkt ze niet dat ze haar eigen woning nog zou kunnen betalen.
‘Dit huis had ik nu niet meer kunnen kopen’, zegt ze.
Woningwaardes blijven stijgen
Uit de data blijkt dat de gemiddelde WOZ-waarde in Culemborg vrijwel ieder jaar is gestegen. In tien jaar tijd nam de gemiddelde woningwaarde toe met bijna 97 procent. Vooral vanaf 2021 is een sterke stijging zichtbaar.
De cijfers laten zien dat woningen in Culemborg steeds meer waard worden. Op basis van de dataset kan niet worden vastgesteld hoeveel starters hierdoor daadwerkelijk geen woning meer kunnen kopen. Wel laat de ontwikkeling zien dat de woningmarkt de afgelopen jaren flink duurder is geworden.
Starters hebben meer concurrentie
Volgens Robert Pennock, registermakelaar en registertaxateur bij Van Ekeren Kuiper Makelaars, is overbieden een van de grootste problemen voor starters.
‘Je vist in een vijver waar heel veel anderen ook aan het kijken zijn. Soms doe je mee met vijf, zes of zeven anderen, maar het kunnen er ook vijftien zijn.’
Daardoor wordt het voor starters moeilijker om op te boksen tegen andere geïnteresseerden.
De makelaar ziet daarnaast dat er behoefte blijft aan meer woningen voor starters. Hij noemt de bouw van nieuwe starterswoningen een goed begin, maar verwacht dat meer woningen nodig zijn om het probleem echt aan te pakken.
Volgens Pennock zijn de 22 starterswoningen die momenteel aan de Jan van Riebeeckstraat worden gebouwd een goed begin, maar niet genoeg om het tekort volledig op te lossen.
Van Utrecht naar Culemborg
De ervaringen van Irene Keet-Boswinkel sluiten aan bij het beeld van de makelaar. Zij kocht vier en een half jaar geleden samen met haar vrouw een woning in Culemborg.
Het stel woonde daarvoor in een sociale huurwoning in Utrecht, maar besloot verder te kijken omdat kopen daar niet meer betaalbaar was.
‘We hebben uiteindelijk op ongeveer zestig woningen gereageerd en konden maar bij tien woningen komen kijken.’
Volgens Keet-Boswinkel werd er tijdens hun zoektocht regelmatig overboden. Op drie woningen waarop zij een bod uitbrachten, werd hun bod overtroffen door andere kopers.
Bij een woning in de regio Utrecht zag zij zelfs dat een huis waarvoor zij interesse hadden uiteindelijk werd verkocht aan iemand die ongeveer 100.000 euro boven de vraagprijs bood.
Eigen huis nu niet meer betaalbaar
Volgens Keet-Boswinkel is de situatie voor starters inmiddels nog lastiger geworden.
‘We hebben buren die vorig jaar in hetzelfde soort huis zijn komen wonen, maar veel meer hebben betaald dan wij destijds.’
Niet alleen de huizenprijzen zijn volgens haar gestegen, ook de hogere hypotheekrente speelt een rol.
Op de vraag of zij haar eigen woning vandaag opnieuw zou kunnen kopen, antwoordt ze duidelijk:
‘Totaal niet. Dit kon toen eigenlijk al maar net.’
Toekomst voor starters
Ook in de woonvisie van de gemeente Culemborg wordt aandacht gevraagd voor betaalbare woningen voor starters en jonge huishoudens.
De cijfers laten zien dat woningen in Culemborg de afgelopen tien jaar fors duurder zijn geworden. De ervaringen van zowel Keet-Boswinkel als makelaar Pennock laten zien dat starters daardoor steeds meer concurrentie ervaren op de woningmarkt. De vraag blijft of jonge inwoners in de toekomst nog dezelfde kansen hebben om in hun eigen gemeente een woning te kopen.
