Na jaren van onrust op de Chinese vastgoedmarkt lijkt de zaak nu tot een climax te komen. Vastgoedgiganten als Evergrande kunnen de opgebouwde schulden niet meer bijbenen, en de Chinese regering neemt stappen om de situatie onder controle te krijgen.
“China zit al erg lang in een huizenbubbel, met ups en downs duurt dat eigenlijk al zo’n twee decennia”, vertelt Anouk Eigenraam, China correspondent voor het Financieele Dagblad, “op dit moment zit het land wel in een van de heftigere periodes van deze vastgoedcrisis. De oorzaken van deze vastgoedcrisis liggen vrij diep. Het heeft niet alleen te maken met financieel beleid van vastgoedgiganten, maar ook met lokale overheden die door de landelijke overheid werden gekort op hun belastinginkomsten”, aldus Eigenraam.
Om voor deze gemiste inkomsten te compenseren zijn die lokale overheden landrechten gaan verkopen aan vastgoedontwikkelaars. Door dit soort constructies is er een gigantische markt ontstaan in grondverkoop en in de vastgoedprojecten die op deze gronden gebouwd worden. Chinese vastgoedontwikkelaars hebben zelf ook een hand in deze bubbel. In China moet je 20 tot 30% aanbetalen als je een nieuw huis koopt die op dat moment nog gebouwd moeten worden. Dat zorgt dus voor een constante instroom van nieuwe middelen voor de vastgoedontwikkelaars, maar ook een constante vraag aan huizen die nog gebouwd moeten worden.
Dergelijke systemen werken prima ten tijde van groei, maar als de markt in een dipje beland wordt snel duidelijk dat er een bubbel is. “Wat nu blijkt is dat verschillende vastgoedbedrijven zo veel ‘op de pof’ verkocht en gebouwd hebben dat ze gigantische schulden gecreëerd hebben”, aldus Eigenraam. dat was al heel lang duidelijk, maar aangezien de schulden nu zó hoog geworden zijn, en de economische groei vertraagd is, krijgen deze bedrijven nu ‘cashflow’ problemen. Dat wil dus zeggen dat ze hun rentebetalingen van leningen niet meer kunnen afbetalen.
Een van de katalysatoren van de huidige crisis is ook het overheidsbeleid. De Chinese staat zag op een gegeven moment ook dat er een vastgoedbubbel gevormd was. In 2021 heeft de overheid toen met de zogenaamde ‘three red lines’ ingesteld dat grote vastgoedbedrijven nog maar een bepaalde hoeveelheid schuld mogen hebben (in relatie tot hun bezittingen). Het idee van deze wet was om de vastgoedcrisis te dempen, echter zaten bedrijven als Evergrande op dit moment al zo diep in de schulden dat het acute problemen opleverde. Zij moesten alle zeilen bijzetten om aan deze regels te gaan voldoen, wat onmogelijk bleek, waardoor de wet inmiddels ook alweer een beetje versoepeld is.
De problemen bij bovengenoemde vastgoedreus Evergrande zijn inmiddels dermate groot dat de Chinese staat de topman en oprichter van het bedrijf onder ‘residentieel politietoezicht’ heeft gesteld. Bij een dochterbedrijf van Evergrande is volgens Eigenraam inmiddels een onderzoek ingesteld, waardoor het bedrijf geen nieuwe schuldpapieren uit kan geven. Dit zorgt er dus voor dat het bedrijf geen nieuw geld kan lenen, waardoor de inkomsten onder druk komen te staan, en oude schulden nóg lastiger af te lossen zijn. De problemen stapelen zich dus alleen maar verder op.
