Afgelopen Maandagochtend, 6 November, plaatste Wybren van Haga, Lijsttrekker van BVNL, het volgende bericht: ‘Dankzij de regulering van de middenhuur van Hugo de Jonge is er binnenkort geen huurwoning meer te vinden’ op zijn twitteraccount. Dit kwam naar aanleiding van een opiniestuk in het Algemeen Dagblad met de titel ‘Lagere huurprijzen een slecht plan?’. Deze uitspraak roept vragen op over de toekomst van de woningmarkt en of het moeilijker wordt om een huurwoning te vinden.
Wat zijn die reguleringen op de middenhuur precies?
Minister De Jonge voor Volkshuisvesting heeft het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’ naar de Raad van State gestuurd. Het kabinet neemt maatregelen om de huurmarkt eerlijker te maken voor mensen met een gemiddeld inkomen. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt verplicht gesteld, waarmee de punten voor een woning worden bepaald op basis van kwaliteit en locatie, zodat huurders niet te veel betalen. Verhuurders in de vrije sector moeten zich aan het WWS houden, en er komt een regel dat de jaarlijkse huurverhoging niet te hoog mag zijn. Deze maatregelen zouden de huur van ruim 300.000 woningen gemiddeld met 190 euro per maand moeten verlagen vanaf 1 januari 2024.
Lagere Huurprijzen een slecht plan?
Het artikel waar Van Haga naar verwijst waarschuwt voor een desastreus effect op de woningmarkt door de voorgestelde maximale huurprijs. Volgens Vastgoedbelang, de brancheorganisatie van particuliere beleggers, verkopen kleine beleggers in Nederland, die samen 1 miljoen woningen bezitten, al massaal hun woningen. Dit zou vooral gelden voor woningen van ongeveer 70 vierkante meter, in het middensegment.
Concrete gevolgen
De groei van verkoopwoningen in het derde kwartaal van 2023
Makelaars zien sinds eind vorig jaar een stijgende trend in de woningverkoop. Een bestuurslid van de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam schat in dat bij meer dan de helft van de opzeggingen door beleggers, het pand in de verkoop gaat. Zowel NOS als FD melden een langzaam groeiende verkoopgolf van middenhuurwoningen. ‘Maar de verkooptrend is niet schrikbarend hoog,’ benadrukt Maxime van den Hoven, perswoordvoerder van de NVM. ‘Vooral binnen de randstad, waar de huur het hoogst is, zien we meer verkoop, en daarbuiten zal er niet veel veranderen.’ Het aantal investeerders dat al verkoopt groeit dus gestaag, maar de totale impact van de voorgestelde maatregelen zal pas duidelijk worden nadat ze zijn ingevoerd en geëvalueerd. Paul de Vries van het Kadaster, dé bron van informatie over eigendom en gebruik van vastgoed en ruimte in Nederland, gelooft best dat veel kleine beleggers klaar zijn met de aankomende maatregelen, maar dat ziet het Kadaster nog niet terug in de cijfers, zo vermeld hij in een artikel van vastgoedmarkt. Pas over een jaar of twee is duidelijk of de verkoopgolf nu echt heeft plaatsgevonden of niet.
Conclusie
De voorgestelde maatregelen, zoals beschreven in het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’, hebben als doel de huurmarkt eerlijker te maken voor mensen met een gemiddeld inkomen. Hoewel beleggers volgens meerdere bronnen hun woningen massaal zouden verkopen, is de verkooptrend niet extreem hoog. De werkelijke impact zal pas duidelijk worden als de maatregelen zijn doorgevoerd. Tot dusver is de verwachting van het NVM dat de verkooptrend van woningen redelijk stabiel blijft in 2023 en volgens het kadaster is er nog geen bewijs van een verkoopgolf.
Daarom is het oordeel dat de claim van Wybren van Haga dat er binnenkort geen huurwoningen meer te vinden zijn dankzij de regulering van de middenhuur onjuist.
Een eventuele nuancering, dat er binnenkort minder huurwoningen beschikbaar zouden zijn dankzij de regulering bijvoorbeeld, zou gebaseerd zijn op verwachtingen, niet op de beschikbare informatie. De werkelijke gevolgen moeten nog blijken als de voorgestelde maatregelen zijn doorgevoerd.
